Propiedad Comercial

Propiedad Comercial en México en México

Guías Seleccionadas de Derecho

Guías de Derecho Comparado

Guías ABC

Guías Esenciales

Definición y Carácteres de Propiedad Comercial en Derecho Mexicano

Concepto de Propiedad Comercial que proporciona el Diccionario Jurídico Mexicano (1994), de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: (escrito por José María Abascal Zamora) Bajo este nombre se conoce a la especial protección otorgada al arrendatario de un local destinado al comercio, y que consiste en el derecho de prorrogar el contrato de arrendamiento cuando éste termina, o el de obtener una indemnización cuando se desocupa el local. No existe en México en la forma que quedó arriba definida. Se discute la corrección del término «propiedad comercial». En realidad, no corresponde a un derecho real de propiedad; es un derecho personal del arrendatario en contra del arrendador, derivado del arrendamiento. Barrera Graf lo estudia como derecho al arrendamiento: pero señala que se trata de una expresión «incorrecta y equívoca». Mantilla Molina, se ocupa del tema bajo el título de «derecho al arrendamiento»: sin referirse de modo directo a la propiedad comercial. Garrigues habla de derecho de arrendamiento. En realidad se habla de propiedad comercial de modo análogo a cuando se hace lo mismo respecto de la propiedad intelectual e industrial. Se discute la justificación de este derecho. Así, se ha invocado desde la descomposición del derecho de propiedad, como producto del trabajo creador del empresario, unido a la utilidad económica que se agrega al inmueble (plusvalía), hasta la doctrina del enriquecimiento injusto. En realidad, la justificación económica, estriba «en la circunstancia de que el titular del local arrendado suele beneficiarse con el aviamiento de la hacienda, a la expiración del contrato de arrendamiento respectivo, y parece injusto e inconveniente, por un lado, favorecer gratuitamente al arrendador de un provecho o plusvalor ganado por su finca, al que él fue por completo ajeno, y por otro lado, privar al arrendatario del local objeto del contrato, sin concederle derecho a recibir el valor del prestigio y de la fama que por su actividad al frente de una empresa ha ganado para ésta y ha atribuido a dicho local» (Barrera Graf, página 243).

Más sobre el Significado de Propiedad Comercial

Este derecho tiene sus orígenes en el jus intraturae y jus stantiandi, que empezó a desarrollarse, a partir del siglo XIII, en las ciudades toscanas (Florencia, Pisa, Siena y otras). El desarrollo del comercio en esas épocas provocó la invasión de dichas ciudades. Había más comerciantes que locales para dar en arrendamiento. Se empezaron a adoptar medidas: primero se prohibe arrendar a forasteros locales situados en calles céntricas; pero estas medidas resultan insuficientes. Entonces, se prohibe que un patrón pueda ejercer el comercio en más de un local, se obliga a los propietarios a respetar el plazo convenido y a prorrogar el arrendamiento cuando éste reúne ciertas características. De este modo terminan por consolidarse los dos derechos arriba indicados. El jus intraturae consiste en el derecho de ser indemnizado por las mejoras introducidas en el local, cuando el arrendatario lo cede a otra persona o al mismo propietario. Dentro de estas mejoras se incluye el aviamiento: El jus stantiandi es la facultad que el arrendatario adquiere sobre el local cuando ha estado al frente cinco años o más. La evolución de estos derechos es interesante después del siglo XVIII, cuando se consideró la «entratura» bajo dos aspectos: el primero, derecho de aviamiento, que concedía acción al arrendatario para reclamar una indemnización al término del arrendamiento. Este derecho podría ser enajenado o gravado, y el segundo, derecho de permanencia en los locales, después de vencido el plazo. Este derecho no podía cederse sin consentimiento del dueño, salvo que fuese al hijo, por causa de muerte, cuando éste hubiera estado asociado al padre al menos cinco años. Este derecho fenecía, también, con la muerte del arrendatario o por el abandono del ejercicio del comercio. A raíz de la Primera Guerra Mundial se hace más aguda la necesidad de proteger a los arrendatarios. Entre ellos, es obvio, a los que arriendan para comerciar. Aparecen una serie de leyes, iniciándose con la francesa de 1926, y la inglesa de 1927 y otras. La ley francesa es de las más enérgicas, ya que concede al arrendatario un derecho a la renovación del arriendo, con la correspondiente obligación del arrendador, quien puede liberarse mediante el abono de una indemnización que, por lo general, es elevada. En España la propiedad comercial se encuentra protegida por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de junio de 1964, que permite al arrendatario traspasar el local, pero dando derecho de tanto y retracto al arrendador. Este no puede denegar la prórroga, salvo que necesite del local para sí o para sus ascendientes o consanguíneos y concurran una serie de requisitos que exige la ley. Sin embargo, al parecer, se han aceptado cláusulas de escalamiento de precio en los contratos, que los arrendadores acostumbran incluir para protegerse contra la inflación. En Italia, la ley de 27 de julio de 1978 concede al arrendatario de un inmueble destinado a una actividad comercial o artesanal, derecho de preferencia en arrendamientos futuros y compensación por la pérdida del avío al terminar el contrato.

Desarrollo

No protege, la ley mexicana, a la propiedad comercial. El Código Civil para el Distrito Federal no se ocupa de ello. Tampoco se encuentra regulado el arrendamiento comercial. Difícilmente podría serlo, ya que, por lo general, el arrendamiento es civil, y esta materia se encuentra constitucionalmente atribuida a los legisladores locales.

Más Detalles

Sin embargo, es interesante ocuparse, en relación con el tema, de algunos aspectos del arrendamiento de locales comerciales en la legislación civil del Distrito Federal. En primer lugar, y en franca desprotección del arrendatario, éste no puede subarrendar la cosa arrendada, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador. En caso de hacerlo, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios (artículo 2480 Código Civil para el Distrito Federal). Además, en tal caso, el arrendador puede exigir la rescisión del contrato (artículo 2489 fracción III Código Civil para el Distrito Federal) Según el artículo 2485 Código Civil para el Distrito Federal, «vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate han sufrido un alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento» (párrafo, primero). Este derecho es muy relativo, ya que sólo dura un año: no importa cuanto haya durado el arrendamiento. Por otro lado, la Suprema Corte de Justicia ha decidido que se trata de un derecho renunciable (Semanario Judicial de la Federación, 6ª época, cuarta parte, volumen XXI, página 61, AD 2128/58; volumen XLVIII, página 94, AD 758/59, y volumen LXII, página 83, AD 4458/61). El arrendador invariablemente exige esa cláusula. A lo que cabe agregar que son comunes las cláusulas de escalamiento en las rentas, que tienden a contrarrestar la inflación (por ejemplo, aumento de un porcentaje sobre la renta que se venía pagando, cada doce meses: equis número de veces el salario mínimo; referencia a índices de inflación, etcétera). En reciente ejecutoria, la Suprema Corte de Justicia, declaró no aplicable una cláusula de escalamiento que tenía su base en el índice de precios del Banco de México. Sin embargo, la resolución se adoptó con dos votos en contra (Semanario Judicial de la Federación, 7ª época, volúmenes 145-150, cuarta parte, páginas 506 y siguientes, AD 6645/79).

Más Detalles

La Suprema Corte de Justicia ha exigido que la prórroga se pida antes de que expire el plazo de terminación del contrato: cuando todavía está en vigor el contrato, porque lo que no existe no puede prorrogarse (Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de 1917-1975, cuarta parte, Tercera Sala, tesis 88, página 263); y que sólo se da en arrendamientos por plazo determinado (Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de 1917-1975, tesis 89, página 264). Que habiéndose pactado varias prórrogas convencionales, terminada la última, procede la legal: a no ser que se exprese que la última de las convencionales sustituye a la legal (Semanario Judicial de la Federación, 6ª época, cuarta parte, volumen LXVII, página 37, AD 7371/6I). Otro derecho que se concede al arrendatario, es el de preferencia en un nuevo arrendamiento o venta del bien arrendado. Según el artículo 2447 Código Civil para el Distrito Federal, «en los arrendamientos que han durado más de cinco años, y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene éste derecho (mexicano), si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca. También gozará del derecho de tanto, si el propietario quiere vender la finca arrendada». La Suprema Corte de Justicia, ha interpretado que para que proceda este derecho (mexicano), es necesario que el arrendamiento haya durado más de cinco años y que, además, el arrendatario haya hecho mejoras de importancia en el bien arrendado (Informe de 1980, Tercera Sala, página 38 AD 5415/79). Interpretación errónea: el derecho de preferencia procede en cualquiera de los dos casos; esto es, cuando el arrendamiento ha durado más de cinco años, y entonces se justifica precisamente porque la permanencia, en el caso especial del local destinado a comercio, ha creado una clientela que es digna de protección; y, cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia, siendo la inversión la que justifica el derecho. También esta protección es limitada. Sobre todo en el caso de preferencia en la venta. En primer lugar, si bien se da el derecho de tanto, no se da el de retracto. Si el arrendador vende el inmueble, al arrendatario sólo le queda una reclamación por daños y perjuicios. Por otro lado, como con frecuencia el local destinado a comercio forma parte de un edificio, el arrendatario sólo ocupa parte del bien arrendado y, en tal caso, no goza de la preferencia. Señala Mantilla Molina que el artículo 2447 es de interpretación estricta y que por igualdad de condiciones no debe entenderse sólo las correspondientes a término y precio de la renta. Ya que puede ocurrir que el nuevo inquilino ofrezca una industria menos peligrosa o más cómoda, etcétera Interpretación estricta de la cual no puede abusar el arrendador, sin violar los términos del artículo 1912 Código Civil para el Distrito Federal (abuso de derecho).

Además

Del mismo modo que en Europa, se han dictado decretos de protección al arrendatario. Decretos que no han estado dirigidos a proteger, de modo exclusivo, a los locales comerciales, y que no han contemplado de modo directo la teoría de la propiedad comercial. En el Distrito Federal se dictaron los de 24 de julio de 1942, de 24 de septiembre de 1943 y de 24 de diciembre de 1948. Este último, publicado en Diario Oficial de 30 de diciembre de 1948, se encuentra en vigor; pero sus efectos son limitados. La Suprema Corte de Justicia ha establecido jurisprudencia, en el sentido de que no es aplicable a los contratos celebrados con posterioridad a la fecha de la promulgación del decreto (Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de 1917-1975, cuarta parte, Tercera Sala, tesis 59, página 183). La influencia del decreto sólo se extiende a los arrendamientos celebrados antes de esa fecha; esto es, a un cierto número de inmuebles ubicados en el centro del Distrito Federal, y en las colonias cercanas al mismo. El Decreto de Congelación de Rentas, nombre con que se le conoce, prorrogó por ministerio de ley, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, los contratos de arrendamiento de casas o locales destinados a comercios o industrias (artículo 19, inciso d) quedando excluidos las casas o locales destinados a cantinas, pulquerías, cabarets, centros de vicio, explotación de juegos permitidos por la ley, y salones de espectáculos públicos, como teatros, cinematógrafos y circos (artículo 2º fracción III). El arrendador que justifique ante los tribunales necesitar el inmueble arrendado, para establecer en él una industria o comercio de su propiedad, podrá dar por terminado el arrendamiento. Sin embargo, para ello, deberá hacerlo saber al arrendatario de una manera fehaciente, con seis meses de anticipación, si se trata de establecimiento mercantil o industrial; y deberá, en este caso, indemnizar al arrendatario en la cantidad que fijen los tribunales, tomando en consideración los guantes que hubiera pagado el arrendatario, el crédito mercantil de que éste goce, la dificultad de encontrar nuevo local y las indemnizaciones que en su caso tenga que pagar a los trabajadores a su servicio, conforme a la resolución que dicten las autoridades del trabajo. El arrendatario no estará obligado a desocupar, mientras el arrendador no garantice suficientemente el pago de la compensación arriba indicada (artículos 2º, fracción, 5º y 6º).(sic).

Más Detalles

Además de los casos antes señalados, el arrendador podrá pedir la rescisión del arrendamiento «por falta de pago de tres mensualidades, a no ser que el arrendatario exhiba el importe de las rentas adeudadas, antes de que se lleve a cabo la diligencia del lanzamiento» (artículo 7º fracción I). La Suprema Corte de Justicia ha interpretado este precepto, diciendo que es de interpretación estricta, de modo que si el arrendatario adeuda más de tres mensualidades, el arrendamiento se rescinde aunque se exhiban las rentas (Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de 1917-1975., cuarta parte, Tercera Sala, tesis 65, página 207). También procede la rescisión por subarrendamiento, traspaso o cesión, sin consentimiento del arrendador. Por cambio de destino del inmueble arrendado, a usos distintos de los convenidos en el contrato. Por la realización de obras, sin consentimiento del propietario, que alteren sustancialmente, a juicio de peritos, las condiciones del inmueble. Por daños al inmueble que no sean consecuencia de su uso normal. Cuando la mayoría de los inquilinos lo solicite con causa justificada, Cuando la finca se encuentre en estado ruinoso y cuando lo exijan las condiciones sanitarias de la finca (artículo 7º fracción II a IX). En estos casos de rescisión, el arrendatario no tiene derecho a indemnización alguna (artículo 8º). No parece que el Decreto de Congelación de Rentas comentado haya producido los efectos deseados. Al parecer, fueron los contrarios, y durante algún tiempo se notó una disminución en la inversión en edificaciones destinadas al comercio. Señala Mantilla Molina que en Aguascalientes, Baja California, Colima, Chiapas, Chihuahua, Durango, Guanajuato, Guerrero, Jalisco, Morelos, México, Nuevo León, Oaxaca, Querétaro, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala, Veracruz, Yucatán y Zacatecas, existen leyes similares a las del Distrito Federal

Véase También

Arrendamiento, Empresa.

Recursos

Véase También

Bibliografía

Barrera Graf, Jorge, Tratado de derecho mercantil, México, Porrúa, 1957; Garrigues, Joaquín, Curso de derecho mercantil; 3ª edición, Madrid, Silverio Aguirre Torre Impresor, 1959, tomo I; Julliot de la Morandière, León, Houin, Roger, Rodière, René, Droit commercial et droit fiscal des affaires; 3ª edición, París, Dalloz, 1965, tomo I; Mantilla Molina, Roberto L., Derecho mercantil; 22ª edición, México, Porrúa, 1982; Messineo, Francisco, Manual de derecho civil y comercial; traducción de Santiago Sentís Melendo, Buenos Aires, EJEA, 1954, volúmenes III y V; Messineo, Francisco, «Riflessioni sulla cosidetta proprietá commerciale», Rivista Trimestrale di Diritto e Procedura Civile, Milán, 1949, tomo III; Rodríguez y Rodríguez, Joaquín, Curso de derecho mercantil; 16ª edición, México, Porrúa, 1982, tomo I; Sánchez Medal, Ramón, De los contratos civiles; 3ª edición, México, Porrúa, 1976; Serrano García, Ignacio, La hipoteca de establecimiento mercantil, Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado, 1975.

1 comentario en «Propiedad Comercial»

  1. En materia de local comercial, con cuánto tiempo me debe de avisar el arrendador del la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

    Responder

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.