Cedula Hipotecaria en México
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Definición y Carácteres de Cedula Hipotecaria en Derecho Mexicano
Concepto de Cedula Hipotecaria que proporciona el Diccionario Jurídico Mexicano (1994), de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: (escrito por Pedro A Labariega V) Realmente al tenedor lo que le interesa es la garantía bancaria. Así pues, la hipoteca no es para garantizar a los tenedores de las cédulas hipotecarias, sino para garantizar al banco. Mientras cambie el deudor no se presenta problema alguno, pues permanece el gravamen hipotecario (artículo 2926, Código Civil para el Distrito Federal). Pero si cambia la garantía hipotecaria, desaparece la cédula, puesto que habría que cambiar puntualizaciones sustanciales que en ella se consignan. Los acreedores también podrán ejercitar la acción hipotecaria (artículo 123, fracción V, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares) 3. Garantía hipotecaria. La ley establece que será obligación de las instituciones de crédito hipotecario que garanticen la emisión de cédulas hipotecarias, asegurarse de que el crédito reúne ciertas garantías (artículo 37, fracción I, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). La garantía tiene su fundamento en la objetividad y en la existencia de un crédito preferente sobre ella, a favor de los tenedores de los bonos (artículos 35 y 36, fracción III, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). A. La garantía directa y objetiva, estará cubierta: l) por la hipoteca a favor del emisor no del tenedor de las cédulas (artículo 36, fracción V. a), párrafo quinto, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares); 2) por la entrega de bienes o rentas en fideicomiso de garantía (artículo 36, fracción VI, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares); 3) por la posesión de las cédulas hipotecarias de otras instituciones (artículo 36, fracción III, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares); 4) por depósitos en el Banco de México (artículo 36, fracción III, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). B. Garantías indirectas. a) Valor de los bienes. Debe de existir una proporción entre el valor del bien, el crédito obtenido y el título emitido. Para los bienes inmuebles, obras o mejoras de ellos, el importe de los créditos no será mayor de 30%, 50%, 70% u 80%, según la calidad del inmueble y el destino del crédito (artículo 36, fracción, V, a) párrafos uno, tres y cuatro, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares); en el caso de préstamos para obras o servicios públicos en los que sea imposible establecer hipoteca, el importe del crédito no excederá de veinte veces el importe anual de las rentas, derechos, etcétera(artículo 36, fracción V, b), C. Garantías generales. El marco que la ley otorga se amplía en el artículo 36, fracción X, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares. En fin, que la garantía de las cédulas hipotecarias resulta ser triple: l) la garantía directa y objetiva de la hipoteca o del fideicomiso o de las cédulas poseídas por el emisor; 2) el establecimiento de una proporción apropiada entre el crédito concedido y las garantías afectadas, y 3) la inversión en créditos seguros, amén de la garantía global enraizada en todo el patrimonio del sujeto emisor (Rodríguez y Rodríguez). 4. Formalidades. A. Sujeto emisor. Es facultad exclusiva de las instituciones de crédito hipotecario garantizar e intervenir en la emisión de cédulas hipotecarias. De acuerdo con la ley, el particular es el que hace la emisión y constituye la hipoteca. Las hipotecarias preparan la emisión de las cédulas después de analizar el crédito solicitado, las garantías ofrecidas, la solvencia personal del solicitante y de que se hayan firmado la escritura de hipoteca y las cédulas.
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La capacidad para hipotecar se regula por los derechos civil y mercantil. En caso de copropiedad se hace necesario el consentimiento de todos los copropietarios, del nudo propietario y en su caso del usufructuario. B. Acta de emisión. La emisión de las cédulas hipotecarias garantizadas por la institución hipotecaria se realiza por declaración unilateral de voluntad ante notario y en escritura pública, con la comparecencia del emisor, quien recibe el importe del crédito y otorga la hipoteca, de la institución de crédito hipotecario, representada por su apoderado, para garantizar la emisión de los títulos y avalar cada una de las cédulas y del inspector de la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros para comprobar que la emisión será conforme a la ley. Por otra parte la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros aprobará previamente el proyecto del acta de emisión. El texto del oficio se transcribirá en el acta que levantó el notario (artículo 123, fracción I, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). También esta Comisión fijará el monto mínimo del seguro contra incendio que habrá de tomar el emisor. En el acta de emisión aparecerá la denominación, el objeto, el domicilio y el importe del capital pagado de la sociedad emisora; el acta de la asamblea general de accionistas y el acta de la sesión del consejo de administración en su caso. El acta también contendrá el importe de la emisión, número y valor nominal de las obligaciones, tipo de interés, término fijado para el pago de interés y del capital, plazos, condiciones y modo de amortizar las obligaciones.
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Además, los datos necesarios relativos a los bienes hipotecados y la constitución de la hipoteca. El cobro de derechos, cuotas, comisiones, intereses penales y gastos de intervención de la institución hipotecaria (artículo 37 fracción II, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). La reserva que haya efectuado la institución hipotecaria respecto al arrendamiento de los bienes (artículo 37, fracción III, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares.). Igualmente puede aparecer en el acta, la constitución de un depósito en efectivo, en cuenta especial, en el Banco de México, según los porcentajes legalmente establecidos (artículo 37, fracción IV, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). Es aconsejable que el acta de emisión se redacte en la misma población donde radica la oficina matriz de la institución hipotecaria. C. Emisión. Las cédulas hipotecarias podrán emitirse a un plazo máximo de veinte años, indicarán las condiciones de reembolso del crédito correspondiente, devengarán el interés pactado, pagaderas en plazos no mayores de un semestre; y la entidad emisora se reservará su reembolso anticipado (artículos 38, segundo párrafo y 35, tercer apartado, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). D. Registro. La emisión de cédulas hipotecarias habrá de inscribirse en el registro de comercio del domicilio del particular emisor, en el de la propiedad, correspondiente al lugar en que se hallen sitos los bienes hipotecados (artículos 21, fracción XIV, Código de Comercio y 213, primer apartado, Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito) y en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios (artículo 123, fracción I, último apartado, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). Dos parecen ser las formas de emitir estos documentos: en firme, cuando previamente el acta de emisión o en el mismo momento se suscriben dichos títulos, y en forma sucesiva, cuando la institución hipotecaria paulatinamente coloca los títulos entre el público. 5. Contenido. Las cédulas hipotecarias expresarán: la denominación, el objeto y el domicilio de la institución hipotecaria emisora o garantizadora, el capital pagado de la misma, y sus reservas de capital; el importe de la emisión, con especificación del número y el valor nominal de cada cédula el tipo de interés que devengarán; los plazos para el pago de intereses y del capital; las condiciones y las formas de amortización; el lugar de pago; la especificación de las garantías especiales que se constituyen para la emisión, con mención de las inscripciones relativas en el registro público; serán en serie, redactadas en castellano y podrán incluir su traducción en cualquier idioma; indicarán los plazos y condiciones del acta de emisión; la firma de la entidad emisora o garantizadora; tendrán anexos los cupones indispensables para el pago de intereses y, en su caso, para las amortizaciones parciales (artículo 123, fracción VI, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). 6. Situación jurídica de la institución hipotecaria. Tres son las posiciones que la institución de crédito puede asumir: l) Como acreditante. De ordinario la hipotecaria antes o al momento en que se firma el acta de emisión entrega al futuro suscriptor de las cédulas hipotecarias, el importe del crédito por cuya cantidad habrán de emitirse las cédulas. 2) Como deudora solidaria con el emisor. La ley determina que las hipotecarias responderán solidariamente del importe principal, de los intereses y demás derechos derivados de las cédulas, en los mismos términos del deudor (artículos 37, fracción IV; 38 primer apartado y 123, fracción V. Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). 3) como representante común de los obligacionistas. La hipotecaria que garantice la emisión de cédulas representará, con las responsabilidades del mandatario, a todos los tenedores de las cédulas para todos los actos y contratos que corresponda ejecutar como acreedor hipotecario: otorgamiento de cancelaciones de hipoteca, documentos, actos o contratos que deban celebrarse con el deudor común (artículo 37, fracción VI, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). 7, Acciones en caso de incumplimiento. El incumplimiento del deudor origina las siguientes hipótesis: 1ª Acción individual de los tenedores en contra del emisor o garante de la cédula por falta de pago del principal, de las amortizaciones de este o de los intereses vencidos. Acción cambiaria ejecutiva, previo protesto (artículos 38, primer párrafo y 123, fracción V. Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares., en relación con los artículos 152, 163, 167 y 173, Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito). Acción individual contra la institución garante según el artículo 37, fracción VII Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares. La acción hipotecaria, proveniente de la garantía otorgada a su favor (artículo 123, fracción V, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). 2ª Acción colectiva de los titulares de las cédulas (al través de la hipotecaria) por falta de pago del capital, de las amortizaciones o de los intereses (artículo 37, fracción VII, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). 3ª Acción individual de lo garantizado (acción de regreso) en contra del emisor (deudor). En caso de incumplir el deudor, la institución podrá retirar las cédulas de la circulación, depositando su importe en el Banco de México o en instituciones fiduciarias; caso en el que se subrogará en todos los derechos o acciones de los tenedores, los que se podrán ejercitar, a falta de las cédulas respectivas, mediante el certificado del acta de emisión y el recibo del depósito correspondiente (artículo 37, fracción VII, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares en relación con el artículo 1999, Código Civil para el Distrito Federal). 8. Efectos. La acción colectiva, dice la ley, será atractiva de cualesquiera otras acciones promovidas o por promover en lo sucesivo por los tenedores de las cédulas, las cuales se acumularán a la acción colectiva siempre que no se hubiere llegado al remate de los bienes hipotecarios (artículo 37, fracción VII, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). Para ejercitar esta acción basta con el acta de emisión y el recibo del depósito correspondiente (artículo 37, fracción VII, in fine, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). También en este caso, se aplica lo fijado por la fracción V del artículo 141, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares, que dice: «lo dispuesto en este artículo y en el precedente, se aplicará también al cobro de los créditos que resulten de la adquisición de hipotecas por una institución de crédito, así como a los representados en cédulas cuando el cobro sea hecho, en este último caso, por la institución que intervino en la emisión. 9. Amortización de títulos. Regularmente, las cédulas se cancelan una vez hecho el pago, al vencimiento previsto o antes, en los casos de sorteo o de cualquiera otra clase de amortización. Irregularmente, cuando el emisor acreditado incumple la obligación de asegurar los bienes; ello permite rescindir el crédito y requiere la amortización anticipada de la cédula. En otras ocasiones, es la falta de pago del capital o intereses que el acreditado debe hacer a la institución garantizadora, en los plazos previstos, para que aquélla haga los pagos debidos, lo cual provoca que la garantizadora deposite el monto de las cédulas en el Banco de México y las retire de la circulación (Rodríguez y Rodríguez). Por último, cuando la institución garantizadora emprende acción colectiva y logra que los bienes se rematen y cobra su importe, o se adjudica los bienes que sirven de garantía (artículo141, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares), deberá cancelar las cédulas en circulación en el momento de recibir el valor del remate o de adjudicarse a nombre propio el bien hipotecado, salvo que, al llevarse a cabo la ejecución se conserve el gravamen a favor de los tenedores de las cédulas, caso en el que la institución que garantice permanecerá obligada a realizar el pago del servicio, debiendo rescatar las cédulas que hubiere en circulación en el momento en que se efectúe la venta de los bienes hipotecados (artículo 37 fracción VIII, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). La tenencia material de los títulos es imprescindible para ejercitar individualmente la acción, los que al terminar el juicio se entregarán al deudor. Por otro lado, la institución emisora deberá también cancelar los títulos que vuelvan a su poder por reembolso anticipado o devolución de préstamo (artículo 123 fracción III, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares).
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Cuando éstos sean pagaderos a plazos superiores a tres años, deberán cancelarse por periodos no mayores de un año, con o sin sorteo, porque abarquen amortización e intereses, o amortización de capital. En caso de sorteo, se amortizarán por cada serie una cantidad proporcional de cédulas. Sin embargo, siempre que la naturaleza de la inversión lo justifique, se podrá pactar el aplazamiento de las amortizaciones y de los intereses durante los tres primeros años. Los títulos amortizables no percibirán interés desde la 123 fecha fijada para su cobro, y sin que pueda ser mayor de un mes entre ésta y la celebración del sorteo. El sorteo constará en acta y se publicará nota de los números agraciados, señalando la fecha a partir de la cual deberán cobrarse los bonos premiados, fracción IV, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). Respecto a la prescripción, la ley expresa que las cédulas y las acciones provenientes de ellas prescribirán: a los tres años, a partir de la fecha del vencimiento, cuando se trate de los cupones de intereses o de intereses y capital representado en el mismo cupón; y a los cinco años contados desde la fecha de su respectivo vencimiento o desde aquella en que haya sido aplicada la lista de las cédulas vencidas o sorteadas (artículo 38 tercer apartado, Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares). Estos plazos corren desde la publicación que se haga en los casos de reembolso
Véase También
Acción Hipotecaria, Hipoteca, Obligaciones
Recursos
Véase También
Bibliografía
Bauche Garciadiego, Mario, Operaciones bancarias; 2ª edición, México, Porrúa, 1974; Cervantes Ahumada, Raúl, Títulos y operaciones de crédito, 8ª edición, México, Editorial Herrero, 1973; Hernández, Octavio A., Derecho bancario mexicano; instituciones de crédito, México, AMIA, 1956, tomo II; Pina Vara, Rafael de, Elementos de derecho mercantil mexicano, 11ª edición, México, Porrúa, 1979; Rodríguez y Rodríguez, Joaquín, Curso de derecho mercantil, 11ª edición, México, Porrúa, 1974, tomo II; Rodríguez y Rodríguez, Joaquín, Derecho bancario, 5ª edición, México, Porrúa, 1978.